上海楼市新政释放重磅信号，单身群体、外环外购房者成最大赢家？

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

8月25日，上海六部门联合发布房地产新政，从限购、公积金、信贷、房产税四大维度打出政策"组合拳"。这一举措不仅是对8月18日国务院"巩固房地产止跌回稳态势"要求的快速响应，更以差异化调控思路，为不同需求购房者提供精准支持，有望扭转市场观望情绪，为即将到来的"金九银十"注入强劲动力。

此次新政最受关注的突破，在于重构购房资格认定体系。政策首次明确"成年单身人士按居民家庭执行限购"，意味着此前受限的单身群体，将与家庭购房者享受同等购房权利。同时，外环外区域全面放开套数限制，形成"外环外不限购、外环内差异化管控"的新格局。

从具体执行标准来看，沪籍居民及单身人士在外环内仍保持2套限购上限，非沪籍则根据社保或个税缴纳年限区分：满1年可购外环外住房，满3年可购1套外环内住房。这一梯度化设计，既降低了外环外购房门槛，又通过年限要求保障了政策的精准性，避免投机性需求涌入核心区域。

在金融支持方面，公积金政策调整形成"提贷并举"的支持体系。最直接的利好是贷款额度提升，首套住房最高额度从160万元增至184万元，多子女家庭叠加上浮后可达216万元，二套额度也从130万元提高至149.5万元。值得注意的是，新政允许提取公积金支付首付款，且不影响后续贷款额度计算，这意味着购房者可同时使用"公积金提取+贷款"双重工具，大幅降低前期资金压力。

商业贷款政策的调整更具突破性，取消首套与二套利率区分的定价机制，成为降低购房成本的关键举措。以200万元30年期商贷为例，此前非差异化地区二套月供需8925元，新政实施后可降至8486元，每月减少439元，年节省成本超5000元。相比以往LPR下调带来的每月几十元优惠，此次调整力度显著，将直接提升改善型购房者的入市意愿。

政策还针对绿色建筑出台激励措施，购买二星级及以上新建绿色建筑住房的缴存人，公积金贷款额度可额外上浮15%。这一设计不仅契合"双碳"目标，也将引导开发商提升产品品质，推动上海住宅市场向绿色化、高品质方向转型。

从市场影响来看，新政将有效缓解上海楼市的结构性矛盾。当前上海新房市场呈现"内环内热、外环外冷"的分化态势，外环外库存去化压力较大。此次外环外不限套数政策，将释放大量潜在购买力，加速区域库存去化，同时减少二手房挂牌量，缓解供需失衡。

对于即将到来的"金九银十"，业内普遍看好政策效果。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，此前受北京新政落地、市场"小作文"影响，上海购房者观望情绪升温，入市节奏放缓。新政的出台将及时扭转这一局面，尤其是中高端改善市场，有望延续"10万+"项目售罄的热度。参考杭州去年取消首二套利率差异后，新房成交连续两月环比增长超16%的案例，上海高端改善市场的活跃，将为整体楼市提供稳定支撑。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政的出台恰逢其时。自去年"930新政"以来，全国楼市虽总体回稳，但今年二季度部分城市出现波动。上海作为一线城市，此次政策不仅巩固了自身量价稳定的良好态势，更将为全国楼市起到示范作用。从市场反应来看，新房市场因供应节奏加快、品质提升，带看和签约量有望持续上升；二手房市场则将受益于"房票"增加，尤其是地段佳、户型优、租金预期好的房源，交易活跃度将显著提高。

从长期来看，此次新政并非简单的政策放松，而是通过制度优化推动楼市高质量发展。限购政策的差异化调整，实现了"核心区域保稳定、外围区域促流通"的调控目标；金融工具的创新运用，既降低了购房成本，又引导了住房消费向绿色、改善型方向升级；房产税政策的完善，则为后续长效机制建设奠定基础。

对于购房者而言，当前已进入政策红利窗口期。尤其是外环外的刚需群体和外环内的改善群体，可借助不限套数、公积金提贷并举、商贷利率下降等多重利好，优化购房决策。对于市场而言，新政将推动上海楼市从"结构性分化"向"整体稳中有进"转变，为城市更新、城中村改造等工作提供支撑，最终实现房地产市场与经济社会发展的良性互动。

随着政策效应的逐步释放，上海楼市有望在"金九银十"期间迎来量价齐稳的良好局面，为全年房地产市场止跌回稳贡献关键力量。